地产霸权

　　序一 林本利
　　导读 梁文道
　　前言
　　第一章 谁控制香港？
　　地产商跨行业收购
　　行业垄断导致贫富悬殊
　　家族垄断 世代相传
　　操纵香港的六大家族
　　政府靠拢地产商
　　第二章 土地就是权力
　　新封建制度
　　地产商借移民潮起飞
　　华资从《中英联合声明》中发现宝藏
　　换地权益书 奇货可居
　　更改土地用途的魔法
　　大地产商在金融危机中获利
　　公用事业成为土地"寄生虫"
　　第三章 没有竞争的地产业
　　凭借收购  不断坐大
　　更改土地用途 地产商自肥
　　2002年救市 为保障政府利益
　　停建居屋  地产商正中下怀
　　对消委会建议置若罔闻
　　第四章 公用事业 亦遭垄断
　　牟取暴利：从出租到物业管理
　　管制协议令电费过高
　　煤气公司主导燃气市场
　　超市寡头垄断
　　"可加可减"仍有利于巴士公司
　　政府拒定竞争法
　　成立委员会只为做样
　　第五章 经济衰疲民生淍敝
　　中小地产商被挤出市场
　　中产财富成过眼烟云
　　租金高昂令零售业经营困难
　　经济集中引发裁员和薪酬差距
　　市民权益日益受损
　　港交所把持监管权
　　第六章 反垄断刻不容缓
　　政府应减少对土地的依赖
　　须推行低地价政策
　　土地垄断为各种垄断之母
　　竞争法促进经济发展
　　解决贫富悬殊：芬兰模式
　　把税务负担转至土地
　　经济转型须脱离地产狂热
　　附录 地产霸权下的香港

　　潘慧娴（Alice Poon），曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后加入嘉里建设，任策划发展经理，负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作，对香港地产业的运作极为熟悉。作者亦曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司，并负责宣誓专员工作，及于多伦多从事地产发展业务。近年作者经常在网上媒体发表评论文章及博客写作。作者现于加拿大居住及工作。

　　香港，华人世界最富裕社会，自由经济的天堂，曾经最推崇"勤劳致富"的地方，却被持续飚升的楼价，弄得怨声载道。中产阶层财富流失，草根民众生计艰难。相形之下，大地产商却富者更富，富可敌国。香港的今天，出现了很严重的仇富心理。
　　原因何在？《地产霸权》作者潘慧娴，曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后加入嘉里建设，负责土地及物业的估价与收购。藉其从事地产发展业的专业经验，配合详尽的数据和理性叙述，深入解析香港地产业的运作与结构，缕述香港地产在数十年来的发展中，如何沦入被大地产财团垄断的现状。
　　作者更从地产业延伸，认为"地产霸权"已扩展至公用事业及零售服务业，成为香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首。作者支持自由市场，在书中建议特区政府应立即改善政策，以保障市场公平，不应再纵容地产财团垄断各大行业，阻碍香港经济进一步发展。
　　中文版《地产霸权》经作者重新修订内容，加入2010年香港地产行业的最新动态，帮助读者透彻掌握香港当前的政经局面。
　　地产霸权，会在内地重演吗？无法预知，没有答案，但我们似乎看到，地产霸权在香港上空的阴影，正向我们漂移而来……