不动产估价理论与技术新探索

　　目　录
　　1 绪　论 001
　　1.1　不动产和不动产估价概述 001
　　1.1.1　不动产的概念及分类 001
　　1.1.2　不动产价格及不动产估价 004
　　1.2　不动产估价理论与技术研究进展 008
　　1.2.1　土地估价理论方法研究进展 008
　　1.2.2　房地产估价理论方法研究进展 017
　　1.3　研究思路和主要内容 019
　　1.3.1　研究思路 019
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　　孟德友，1982年10月出生，河南周口人，2013年毕业于南京师范大学，理学博士，河南财经政法大学副教授，硕士生导师，注册房地产估价师，土地估价师，河南省教育厅学术技术带头人，中国土地估价师与土地登记代理人协会第五届专家，河南省土地估价师协会专家委员会成员，河南省房地产估价师与经纪人协会专家委员会成员。主持国家自然科学基金项目2项，主持完成中国博士后科学基金面上项目和特别资助项目各1项，参与完成省级及以上项目20余项。在《地理研究》《地理科学》《地理科学进展》等刊物发表论文50余篇，出版专著2部。主要从事城市与区域经济，不动产估价理论与技术等方面的研究。

　　本书在总结国内外不动产估价理论和方法相关研究成果的基础上，针对当前土地和房地产估价业务实践中急需解决的理论和技术问题，结合相关从业经验，分土地估价相关理论、房地产估价相关理论、现代信息技术在估价中的应用和估价行业发展四个篇章，对土地和房地产估价的相关理论和新技术在估价中的应用等问题进行探索性的思考。

　　目　录
　　1 绪　论 001
　　1.1　不动产和不动产估价概述 001
　　1.1.1　不动产的概念及分类 001
　　1.1.2　不动产价格及不动产估价 004
　　1.2　不动产估价理论与技术研究进展 008
　　1.2.1　土地估价理论方法研究进展 008
　　1.2.2　房地产估价理论方法研究进展 017
　　1.3　研究思路和主要内容 019
　　1.3.1　研究思路 019
　　1.3.2　主要内容 020
　　第一篇　土地估价相关理论探索
　　2 土地估价原则的内涵及适用性 023
　　2.1　土地估价原则的内涵 023
　　2.1.1　土地估价的主要原则 023
　　2.1.2　土地估价原则的内涵 024
　　2.2　土地估价原则的适用性 029
　　2.2.1　估价原则的分类 029
　　2.2.2　技术原则对估价方法的适用性 030
　　2.2.3　导向原则对估价目的的适用性 033
　　3 土地抵押净值评估及关键问题 036
　　3.1　土地抵押净值的概念及内涵 036
　　3.1.1　土地抵押净值的概念 036
　　3.1.2　土地抵押净值的评估思路 037
　　3.1.3　预期实现土地抵押权的费用 038
　　3.1.4　预期实现土地抵押权的税金 040
　　3.2　不同用途土地抵押净值评估 044
　　3.2.1　住宅用地抵押净值评估 044
　　3.2.2　商业用地抵押净值评估 049
　　3.2.3　工业用地抵押净值评估 055
　　3.3　抵押净值评估应注意的问题 060
　　3.3.1　抵押净值与快速变现价值的区别 060
　　3.3.2　土地抵押净值不是一个固定比例 060
　　3.3.3　关于土地增值税的扣除项问题 061
　　3.3.4　关于企业所得税的扣除问题 061
　　4 县域标定地价中标准宗地的设立及流程 062
　　4.1　标定地价及评估技术路线 062
　　4.1.1　标定地价及其发展历程 062
　　4.1.2　标定地价评估技术路线 064
　　4.2　县域标准宗地设立的基本思路 066
　　4.2.1　县域标准宗地设立的难点 067
　　4.2.2　县域标准宗地设立的标准 068
　　4.3　县域标准宗地的设立流程与实践 070
　　4.3.1　外业预选 070
　　4.3.2　信息查阅 071
　　4.3.3　初步预设 071
　　4.3.4　实地核查 071
　　4.3.5　确定标准宗地 072
　　第二篇　房地产估价相关理论探索
　　5 成套住宅实地查勘及价格因素分析 077
　　5.1　实地查勘的主要任务和主要方法 077
　　5.1.1　实地查勘的必要性和工作准备 077
　　5.1.2　实地查勘的主要任务 080
　　5.1.3　实地查勘与资料收集方法 082
　　5.2　成套住宅实地查勘的内容 085
　　5.2.1　区位状况查勘 085
　　5.2.2　实物状况查勘 087
　　5.2.3　权益状况核实 088
　　5.2.4　实地查勘拍照 089
　　5.2.5　市场状况调查 089
　　5.3　价格影响因素分析与评定标准 091
　　5.3.1　价格影响因素的分类 091
　　5.3.2　价格影响因素分析的原则 092
　　5.3.3　价格影响因素分析的要点 093
　　5.3.4　价格影响因素的评定标准 094
　　6 楼层对房价的影响及楼层指数编制 100
　　6.1　楼层对住宅价格影响的理论分析 100
　　6.1.1　区位与居住区位的内涵 100
　　6.1.2　区位对房价影响的相关研究 101
　　6.1.3　区位对房价的作用机制 102
　　6.1.4　楼层对房价的作用机理 104
　　6.2　楼层对住宅价格影响的案例分析 104
　　6.2.1　楼层对房价影响的分析方法 104
　　6.2.2　数据来源说明 105
　　6.2.3　楼层与房价关联性的统计分析 107
　　6.3　住宅楼层指数表的编制 109
　　6.3.1　楼层指数编制的原则 109
　　6.3.2　住宅楼层指数表编制 109
　　7 比较法中主要比较因素的内涵及量化 111
　　7.1　比较法中比较因素的选择 111
　　7.1.1　比较因素的选择和存在的问题 112
　　7.1.2　比较因素选择的基本原则 113
　　7.1.3　房地产状况调整因素选择 114
　　7.2　房地产状况调整因素的量化思路 115
　　7.2.1　区位状况因素的内涵及量化 115
　　7.2.2　实物状况因素的内涵及量化 122
　　7.2.3　权益状况因素的内涵及量化 125
　　第三篇　现代信息技术在估价中的应用探索
　　8 大数据技术在估价中的应用探索 129
　　8.1　大数据及房地产大数据概论 129
　　8.1.1　大数据的概念及特征 129
　　8.1.2　房地产大数据概述 132
　　8.2　大数据在房地产市场调查中的应用 135
　　8.2.1　郑州市房地产调查及数据获取 135
　　8.2.2　郑州市房地产市场状况分析 136
　　8.3　估价大数据的分类整合 141
　　8.3.1　估价大数据分类整合的必要性 141
　　8.3.2　估价大数据信息的分类整合 143
　　8.4　估价信息数据库的功能和结构 144
　　8.4.1　估价信息数据库的功能 144
　　8.4.2　估价信息数据库的系统构成 145
　　8.5　估价信息数据库的建设和共享 147
　　8.5.1　数据库的建设与运作 147
　　8.5.2　数据库的录入与维护 148
　　8.5.3　数据库的共享与应用 148
　　9 地理信息技术在估价中的应用 149
　　9.1　GIS概述及基本功能 149
　　9.1.1　GIS概述 149
　　9.1.2　GIS的基本功能 150
　　9.2　GIS在房地产估价中的应用 152
　　9.2.1　GIS辅助估价的应用体系 152
　　9.2.2　GIS辅助估价的主要功能 154
　　9.3　GIS在地价分析中的应用 159
　　9.3.1　数据来源与研究方法 161
　　9.3.2　郑州市住宅地价时空序列变化 163
　　9.3.3　郑州市住宅地价空间格局特征 168
　　9.3.4　郑州市住宅地价格局变化影响因素 174
　　9.4　GIS在估价中的实施保障 176
　　9.4.1　建立并更新估价信息数据库 176
　　9.4.2　评估专业人员的学科背景 177
　　9.4.3　评估专业人员数据分析能力 177
　　第四篇　不动产估价行业高质量发展路径探索
　　10 疫情影响下的土地估价行业发展 181
　　10.1　土地估价行业及新冠疫情的不利影响 181
　　10.1.1　中国土地估价行业发展历程 181
　　10.1.2　疫情对估价行业的不利影响 182
　　10.2　疫情影响下土地估价行业面临的形势 184
　　10.2.1　业务范围和业务量或将持续收缩 184
　　10.2.2　估价行业经营成本或将增加 184
　　10.2.3　土地估价行业竞争也将愈演愈烈 185
　　10.3　土地估价行业高质量发展的路径 185
　　10.3.1　疫情防控和企业经营两手抓 185
　　10.3.2　研判行业形势并拓展业务领域 186
　　10.3.3　加强行业监管和机构备案管理 186
　　10.3.4　加强行业自律管理和诚信建设 187
　　10.4　土地估价行业未来新业务领域 187
　　10.4.1　自然资源分等定级与价格评估 187
　　10.4.2　全民所有土地资源资产核算 188
　　10.4.3　公示地价体系建设与更新 189
　　10.4.4　园地、林地、草地分等定级估价 189
　　10.4.5　征收土地社会稳定性风险评估 190
　　10.4.6　地上青苗和附着物补偿标准编制 191
　　11 房地产估价行业高质量发展 192
　　11.1　房地产估价行业现状 192
　　11.1.1　房地产估价行业发展现状 192
　　11.1.2　估价行业发展存在的问题 193
　　11.2　房地产估价行业发展趋势 194
　　11.2.1　房地产估价新业务不断涌现 194
　　11.2.2　大数据推进估价技术不断革新 195
　　11.2.3　估价行业融合发展趋势越来越强 195
　　11.3　房地产估价行业高质量发展的路径 195
　　11.3.1　以机构提升拓展业务空间 196
　　11.3.2　以人才培养提升服务质量 196
　　11.3.3　以智库建设服务地方发展 197
　　11.3.4　以科技创新提升技术水平 197
　　11.3.5　以自律建设维护行业发展环境 198
　　11.4　房地产估价行业新业务领域 199
　　11.4.1　租售同权发展趋势下租金评估 199
　　11.4.2　REITs的兴起与房地产估价行业 199
　　11.4.3　新供应模式下工业地价评估 201
　　11.4.4　房地产大数据衍生的新业务 201
　　11.4.5　各种新、奇、特房地产估价业务 202
　　参考文献 203
　　重要术语索引表 217
^ 收 起　　

　　孟德友，1982年10月出生，河南周口人，2013年毕业于南京师范大学，理学博士，河南财经政法大学副教授，硕士生导师，注册房地产估价师，土地估价师，河南省教育厅学术技术带头人，中国土地估价师与土地登记代理人协会第五届专家，河南省土地估价师协会专家委员会成员，河南省房地产估价师与经纪人协会专家委员会成员。主持国家自然科学基金项目2项，主持完成中国博士后科学基金面上项目和特别资助项目各1项，参与完成省级及以上项目20余项。在《地理研究》《地理科学》《地理科学进展》等刊物发表论文50余篇，出版专著2部。主要从事城市与区域经济，不动产估价理论与技术等方面的研究。

　　本书在总结国内外不动产估价理论和方法相关研究成果的基础上，针对当前土地和房地产估价业务实践中急需解决的理论和技术问题，结合相关从业经验，分土地估价相关理论、房地产估价相关理论、现代信息技术在估价中的应用和估价行业发展四个篇章，对土地和房地产估价的相关理论和新技术在估价中的应用等问题进行探索性的思考。